27.09.2023

Beeinflussen Lärmimmissionen den Verkehrswert von Immobilien?

Was ist Lärm?
Lärm wird in der technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) als störender Schall definiert. Er wird in Dezibel (dB) gemessen.

Es werden verschiedene Arten von Lärm unterschieden, zum Beispiel:

- Verkehrslärm von Straßen und Schienen,
- Gewerbelärm,
- Baulärm,
- Fluglärm,
- Spiel- und Sportlärm und
- Manöver- und Schießlärm.

Um das Schallempfinden des menschlichen Gehörs messbar zu machen und nachempfinden zu können werden sogenannte „A-Bewertungsfilter“ verwendet. Weil wir sehr hohe Töne und, trotz des hohen Schallpegels, tiefe Töne, als eher leise empfinden, werden sie durch diesen Filter gewichtet. Das Ergebnis sind „bewertete Schalldruckpegel“. Diese haben die Einheit dB(A). Der Bewertungsfilter ermöglicht die Vergleichbarkeit für das Lautstärkeempfinden bei verschiedenen Geräuschen. Der maximale Schalldruckpegel beträgt zum Beispiel bei einem tropfenden Wasserhahn ca. 20 dB(A), bei einem tickenden Wecker ca. 30 dB(A), bei einem normalen Gespräch ca. 50 bis 60 dB(A) und bei einem vorbeifahrenden PKW mit 60 Stundenkilometern ca. 70 dB(A).

Wie unterscheiden sich Emissionen von Immissionen?
Emissionen sind alle Störfaktoren, die durch menschliche Aktivitäten in die Umwelt gelangen. Immissionen dagegen sind Störfaktoren, die aus der Umwelt auf den Menschen oder seine Umwelt einwirken. Störfaktoren können hierbei zum Beispiel Verunreinigungen, Lärm, Geräusche, Erschütterungen oder Licht sein.

Wie wird festgestellt, ob eine Lärmbelastung besteht?
Für die Feststellung, ob Lärmbelastungen vorliegen, werden die für die Erfüllung von gesetzlichen Anforderungen geltenden Berechnungs- und Beurteilungsgrundlagen, zum Beispiel die DIN 18005-1 Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren oder die Verkehrslärmschutzverordnung herangezogen.

Im weiteren sind in der TA Lärm unter anderem folgende Immissionsrichtwerte definiert:

- allgemeine Wohngebiete: 55 dB (A) (Tag, 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr), 40 dB (A) (Nacht, 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr)
- Gewerbegebiet: 65 dB(A) (Tag), 50 dB(A) (Nacht)

Beeinflussen Lärmimmissionen den Verkehrswert von Immobilien?
Der Verkehrswert eines Grundstücks kann durch Einwirkung von Lärm negativ beeinflusst werden. Minderungen können sich hierbei nicht nur durch die Lärmeinwirkung selbst, sondern auch durch gleichzeitig bestehende Erschütterungen, Staub- oder Rauchbelästigungen ergeben.

Bei der Ermittlung einer möglichen Minderung ist jedoch nicht nur das Ausmaß dieser Immissionen zu beachten. Es ist auch die Ortsüblichkeit der Störfaktoren bezogen auf Lage und Nutzung zu bewerten. So haben zum Beispiel die Immissionen an einer viel befahrenen Straße unterschiedliche Auswirkungen auf die Bewertung einer Tankstelle oder eines Wohnhauses.

Bei einer Verkehrswertermittlung wird daher eine Minderung in der Regel erst dann berücksichtigt, wenn die Immissionen eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung darstellen und von der Mehrheit der Bewohner oder Nutzer als nicht üblich empfunden werden. Hierbei ist zu beachten, dass der Einfluss von Lärmimmissionen auf den Verkehrswert lediglich gesondert erfasst wird, sofern herangezogene Vergleichsobjekte oder Grundstücke abweichenden Immissionen ausgesetzt sind. Dies betrifft im besonderen Verkehrswertermittlungen die im Vergleichs- oder Ertragswertverfahren erstellt werden.

Ebenso erfolgt die gesonderte Ermittlung in der Regel bei Entschädigungsfällen, zum Beispiel aufgrund von geänderter Straßen- oder Schieneninfrastruktur im Einflussbereich des betreffenden Objekts.

Maßnahmen zur Vermeidung von Verkehrslärm, zum Beispiel aktive Schallschutzmaßnahmen, durch Vorkehrungen an der Verkehrsinfrastruktur oder passive Schallschutzmaßnahmen durch Maßnahmen an Objekten (Schallschutzfenster o.ä.) sind in den Bewertungen in der Regel ebenfalls zu berücksichtigten.